数据分析：如何租到好房子?

2021-01-06 14:56:39 阅读（181） 评论（0）

过年后，很多人选择租房。我的很多朋友告诉我，“之前你微信官方账号发布的北京买房策略很有意思，但是不接地气，能分析一下帝都租房吗？”！我想春节过后，我配置了爬虫工具，从北京各大中介网站获取了8万多个租赁数据。事实上，过去的重和过滤只剩下2万多个。据我估计，整个租赁市场在春节后的旺季只有2万左右的股票。第一个因素：面积！单间或全租只需要下图一目了然:当面积达到8平方米时，平均价格达到最高，北京邮电大学附近9平方米的单间可以租到2600元！相比之下，60-100平方米的平均租金相对便宜。100平以上，小区和装修都比较高端，所以平均价格比较高。假如租单间，15平方米是性价比最高的。所以，赶紧拉上你的基友，闺蜜，男女朋友去整租吧！不仅更安全方便，分摊后租金也低很多！第二：位置，从南到北，在下面的统计中，为了便于理解，单间统一转换为15平方米，整个租金转换为65平方米。下图是北京所有社区的平均租金单价。中关村、魏公村、国际贸易和三元桥都不便宜。大学聚集区和商业区的租金普遍昂贵。我们以3D的形式绘制价格热力图(不同的颜色代表不同的区县，密集的爱情福音)：研究不同区县的价格，为了方便观察，我将绿色中介的免费单间平均价格转换为15平方米：出乎意料的是，房价曾经主导了西城区，但在租金方面失败了，不如海淀区东城区好。我很好奇5号线沿线的价格是如何分布的，所以我做了以下图片：请仔细看看曲线的下降点。这些都是北京环路的绿色隔断。没有生意，整体租金会很低，但不建议租这些地方。北京的人知道过天桥有多麻烦。看看单间最贵的区域:学校周围的单间特别贵，这也应该是供求关系造成的。看看整个租金：金融街到处都是高富帅。朝阳公园和工业体育都是外国人。当然，他们必须选择整个租金。我的太阳宫有很多高端住宅，这增加了整体租金。我真的活不下去了！价格对朝向和楼层都不是很敏感，但是单间对朝向、楼层和房龄都很敏感。先看朝向，很明显，由于采光通风好，南北卧和西南卧最贵，与北卧相比最差，价格差距在400左右。独立卫生间简直不太方便，万恶中介，无论是卫生间还是阳台，都算进了房间的面积。有厕所的单间不超过1%，至少600元:最后看楼层，免费的房子，出乎意料的给了准确的楼层，给了我宝贵的数据:二楼最贵，一楼最便宜，三楼和以上差不多。道理也很简单啊，一层采光不好，而且比较潮。爬高层建筑比较麻烦。对了，高端社区房龄新，租金贵，但2000年以前的社区，租金与房龄无关，相关系数只有0.048。装修:租户看房最重要的因素是装修对价格的影响。如果你想低价租房，不要对装修有任何期待。只要你刷白墙，中介就会兴奋地告诉你这是“精装修”。虽然免费房屋装修统一，清洁无线，统计令人惊讶，15平方米的免费比普通单间平均贵800元！这个差价已经足够宽带一年了！上班族最看重的是:地铁在北京，上班最重要的是坐地铁方便。所以我统计了北京1.2万个小区的信息，计算了每个小区到最近地铁站的步行距离。由此可见，地铁对租金的影响仍然很大，相关系数为0.29。每次离地铁近100米，65平方米的房租就会贵200元。但在地铁站400米范围内，地铁对价格的影响并不明显。以下是地铁站步行距离和租赁单价分散图：租售比：租房或买房子现在租这么贵，买不起房子也租不起房子，我们不妨看看租售比，也就是说，租房子多少年，可以买套房：可以看出，西城租售比特别高，因为西城房价主要是由学区造成的。生活条件不尽如人意。租售比特别低的房子，都是商住两用，租金高，不能落户，所以价格低。所以想靠出租赚钱的财主，买租卖比低的房子是你的首选。在北京，平均租房时间为40年，可以买套房。如果你买的房子还能买卖，房子的租金就会完全浪费。结论:远离商业区和学校，因为租房不同于买房，市场瞬息万变。尽量避开学校和商业区，或者选择靠近郊区地铁的社区。租金差异远远大于旅游费用差异。一般来说，租房主要是选择社区，在同一社区，除非装修差异太大，否则价格差异不会太大。笔者统计了北京各社区平均售房价格、平均租房价格、户数、租售比、地铁步行距离、物业等12200份非常详细的数据表。选择一个区域可以很容易地确定哪个社区更合适。有需要的请关注微信官方账号“沙漠之鹰”，留言留下邮箱。一篇文章很难帮助每个想租房的人。因此，下表是北京200个地区的平均价格（按65平方米计算）和股票和平均面积，供读者参考。

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