数据分析丨杭州房价会重演09年的历史吗？

等待2009-10年，杭州房价轰轰烈烈。2009年，杭州出让土地收入1200亿元，相当于当年预期财政收入的两倍左右，超过北京、上海、广州、深圳四大一线城市，成为中国最高的城市。那一年，很多楼盘几乎翻了一番，成了有房的叔叔阿姨最开心的谈资。那一年，我拿着一千块的工资，以屌丝愤世嫉俗的心态，看着高的《不买房，不买梦想》，以为房价tm结束了，机会早了tm就没了，不买tm是对的！虽然在接下来的几年里，当我以同样酸爽的心态衡量北京和上海的房价时，我轰动了无数次，但是杭州的房价确实已经慢慢躺了很多年了。2009年的历史会重演吗？我不这么认为，但我打算把为什么放在最后。在杭州买房的人应该以后再打我。在杭州房价对比度超强的郊区，先拿图安慰大家。首先，杭州的价格分布。我把4000多个链家网的平均价格和每平均价格都和每平均价格在图上画到了8000多个区间。–55000/平方米，55000以上，55000以上，小于一般)。从上图可以看出，杭州总有一些远离中心郊区的高价社区，比如左下角的大红点『云栖玫瑰园』，顺势搜到了『浙江最贵的豪宅1.21亿元成交，云栖玫瑰园』，吓得老子又去厕所撒尿了...屌丝无法理解超富帅的心态，但超富帅并没有影响杭州房价的大局。8w一平的云栖玫瑰园周围到处都是1w/平的邻居，所以这块地的平均价格其实并不高。所以，如果把土地分成六边形网格，我们会加权平均网格内的房价，可以看出郊区平均地块的平均价格并不夸张:价值巅峰:西湖 |一号线|西溪湿地|市政府|学军小学杭州高价区环绕西湖。5万多栋房子沿着西湖东岸和1号线拼出一个人字形，但尼玛你放大一看，发现从8万栋房子到2500栋房子，只有几百米（什么是感觉，痛打数百万，只是坐在阳台上看西湖）。钱塘江也是一个著名的水域，所以没有那么迷人。江南江北，大部分只是价格比周边略高。除了西湖，西溪湿地的房价也很高。当然，也有一些高价区，如圈内所示，大致是学军小学的辐射圈（这个圈不准确，示意），右下角的红点来自钱江新城，杭州新市政府就在那里。去年年中，股市6000点神话宣布流产。大牛市破灭后，失望的资金流向楼市。然而，杭州并没有表现出应有的兴奋，杭州涨幅最快的只有20%–30%，放在上海只能消失在中位数的海洋中。今年，上海飙升，苏州也在飙升。如果我们把这三个重要城市的房价增长热图画在图片上，杭州房价的增长会显得暗淡(颜色为0%)–55%的映射，超过55%的涨幅标记为亮黄色):然而，少涨也在涨。杭州的房子在哪里涨得快？看这张杭州涨幅图(年涨幅5%以上为红色，不足蓝色，红色越多涨幅越多，反之亦然):多少，我们可以看到一些pattern，比如二号线及其规划部分给沿线房价带来了一些红利，但更有意思的是板块的区别。此外，杭州不同于上海。上海的高增长空间或多或少被中环包裹着，但杭州涨价最快的地区大致分布在城市的延伸区，一个是内聚，一个是外扩:上海涨幅图(年涨幅超过30%为红色，不足蓝色，红色涨幅越大，反之亦然):我认为原因如下：杭州市区大致属于古、低、小资产阶级的旅游区，不会乱拆乱建。杭州教育板块(城西下沙)、新的市政府和公司聚集地（滨江和未来科技城）都分布在市中心周围，就像章鱼的爪子一样。与上海不同，办公楼、工业和商业紧密地交织和分布在市中心。这些资源驱使年轻人和中年人聚集，形成了买房的主力军。很容易发现拱墅区拱辰桥街(金渡北路高速公路、万达)上涨，九堡上涨，下沙上涨，但我不太清楚背后的原因，欢迎补充。还有很多板块略有下跌和滞胀，比如钱江新城。当市政府搬迁时，它活跃了一段时间，价格是3万或4万美元。后来，它一直在滞胀，现在也不例外。新余杭也在滞胀，甚至略有下跌，稍后将继续提到。有许多板块略有下降和滞胀，如钱江新城。当市政府搬迁时，它活跃了一段时间，价格是3万或4万美元。后来，它一直在滞胀。现在也不例外了。新余杭也在滞胀甚至略有下降，稍后将继续提及。广义的杭州区域分析非常大。桐庐、千岛湖和市中心都是杭州。城市相互距离，相互独立。狭义的杭州很小，南北穿城的自行车只花了半个下午。你很少看到一个省会，一个新的一线城市就是这样的袖珍。也许，今天杭州还在进行大面积建设，如何用数据验证？首先，拟定一个计算杭州房屋供应量的指标。通过链家网的社区字典，收集所有社区的户数(一个社区有多少房子)后，可以根据建成年龄计算出每年能买卖多少房子。我认为以建筑为单位（或建筑面积）可能无法准确反映最终的供需关系。例如，一个城市的房子很低，每栋建筑不能住太多人，而一个城市的房子很高。一栋建筑可以住很多人，也可以住2000w人。供需关系不适合直接用土地面积和建筑数量来反映，因此，总户数，我认为它可以反映城市能解决多少家庭的生活问题。我们可以看到，杭州的供应端仍在增加（明年可能会减少，因为G20的许多建筑工地已经停止，可以从政府数据中看到），至少总体趋势是这样的。滨江崛起十五年前，滨江已成为一座道路宽阔、纵横交错、高楼林立的水泥新城。那个暑假，我骑自行车从萧山到杭州，但最大的障碍是这条平坦的城市道路，因为我买不到一瓶可乐，没有餐馆和超市。当时，大滨江到处都是光秃秃的住宅区。白天看不到晾衣服的架子，晚上看不到窗户温暖的灯光。稀疏的人无法养活几家超市。因此，在我离开这里的几乎十年里，我觉得滨江和无数鬼城一样，是一项灾难性的未完成投资。很多年后的一个早晨，当我早上被滨江巨大的人流淹没时，我意识到这真的是一个成熟的大板块。滨江有很多公司，也有很多学校。阿里、网易、华为都在滨江。习近平来杭州参观滨江企业。我爬过饿了么的外卖订单数据，滨江的订单巨大，直接埋在萧山老城区。杭州任何地区的人口增长都不如滨江区快。从2000年到2010年，滨江人口增长了三倍。您可以参考人口普查数据。2009年，滨江的房价一路上涨。自2009年以来，房子翻了三倍也就不足为奇了，我们很容易看到滨江等地区建设量趋势的变化。如果我们打印出近年来（2010-今天开发完成）的社区，将社区的规模映射到点图的颜色和大小，我们也很容易发现滨江目前的趋势是向东扩张，主要在1号线和2号线之间，北部是当前的G20场地。武林门作为今天的市中心，是老杭州的城门，北面是农村，现在已经是市中心了。同事们说，杭州人喜欢城西。突破武林门后，杭州城市向西发展。在过去的13年里，阿里刚刚搬到了新公园。他第一次来这里。出租车在空荡荡的文一西路上有一条马平川。当他去六楼时，周围都是绿色的tm村庄。14年来，我住在公司附近，被建筑工地的世界包围着。每天6点，我都被门口打桩的声音吵醒。上班的路每天都很脏，成了工程车的涂鸦杰作。2015年9点上班，车很多，高等教育道路被堵住了。每隔一段时间，你可以看到焦虑的司机冲上绿化带，公司门口的车停了几公里。阿里巴巴作为未来科技城市的一部分，吸引了超过2W的流量。如果按照未来科技城市的规划，这里会有更多的人聚集在这里，当我周围的小场景被放置在环境中时，我发现我们正处于余杭区发展的核心区域，余杭区目前的发展规模也是全市所有地区最大的：但余杭区虽然人口增长迅速，但今年的增长表现相对平淡。未来，平平将在科技城附近，一些新余杭区将开始降价。城市属性更重要。上海人为浦东浦西哪头牛奋斗了这么多年。北京六环自然与宇宙中心五道口大不相同。在不同的地区，房价差10倍是正常的。城市属性更重要。上海人为浦东浦西哪头牛奋斗了这么多年。北京六环自然与宇宙中心五道口大不相同。在不同的地区，房价差10倍是正常的。我认为这座城市是一个集体供暖的组织，比如房价的上涨。看了十个城市内部的涨势分布，也比较了它们之间的差异，很容易发现城市和城市之间的平均涨幅比城市房价差更大。西湖区平均涨了50%，上城区不会只涨20%。我觉得杭州作为一个袖珍的新一线城市，面积不大，坐几站地铁也不算太差。城市和城市是遥远的。只有国道和省道的铁路稀疏相连。即使现在有了高铁经济，它们仍然是相对独立的岛屿。除了物理隔离，还有社会隔离，缺乏『你涨我tmd也涨』情感互相渲染。因此，让我们回顾一下文初三个城市的涨势地图，苏州和上海都在飙升，但杭州都很暗淡，杭州涨得更多，在上海还没有达到中位数。通过对未来的比较，有人说杭州库存过高，有人说杭州还是萧条。我们如何通过数据进行一些分析？我又提到了上海的数据狗买房策略：在知乎上的许多答案中，我对中国房地产市场的房价是否会崩溃感兴趣？对美国和澳大利亚26个房价过高的城市的研究表明，23个城市有严格的“可持续发展”法案。例如，在旧金山湾区，5/6的土地无法开发，没有房子的价格会上涨。美国第四大城市Houston等一些城市收入很高，但房价是美国前15名的低点。有钱并不意味着房价一定很高。由于政府对房屋建设的控制，加州的PaloAlto甚至在1970年到1980年的十年里都没有建造新房子。尽管近十年来当地人口几乎没有变化，但房价却翻了四倍。因此，如果政府减少土地供应，即减少每年新增的房屋数量，房价通常会上涨。即使人口保持不变，这在中国的每个城市都是显而易见的。杭州的房屋增长速度正在加快。当我们将北京、上海、深圳、广州与杭州并列，绘制户数增长曲线（新建房屋年数为y轴）时，奇迹发生了。如下图所示，填色部分为杭州，其他城市的建设量一路下降，杭州的建设量一路飙升，这真是一场激增！看过美国的房价规律，我对杭州的未来深感担忧。回顾杭州的人口变化，杭州的人口基数虽然不大，但还是以牛的速度增长？首先，看看其他城市，百度搜索『北京人口增长』，百度向你吐出一条曲线：本世纪以后，北京的人口增加了60%以上。然而，杭州的人口增长一直非常温和。即使从1990年到2014年，当地户口数量也增加了30%，人口变化不大（数据来自杭州统计局）。但还有一点很有意思。杭州的非农户口增长很快。14年是90年的2.4倍。我把图片放在下面。黄色是城市户口的变化，灰色是总人口的变化。有趣的是，1994年左右，突然有更多的人从农村转到城市。因此，虽然基数变化不大，但结构变化仍然很大。也许这些进入城市的人买了越来越多的商品房。这种人口刺激对于日益火爆的建设来说应该是不够的。因此，根据我之前的分析，杭州市中心的人均商品房数量大于北京、上海、深圳甚至南京，因此很难像昙花一现的2009年那样飙升。因此，我认为有必要有一个指标来描述这种供求关系。最简单的可能是人均商品房数量。假设它被称为K。如果整个城市都是三口之家，每个套房都是K=1/3=0.33。指标越大，供过于求。如果指标相对较小，你可能会想到很多白领屌丝不得不挤隔板房、地下室和八人一间的大同店（我的北京记忆）。但杭州这么大，千岛湖和桐庐县也是杭州，大量的农村。链家的住宅数据都是商品房，不包括农民自己建的小楼。如果一个地区有很多农村或城市村庄，K就很小，数据似乎很稀缺。因此，我想到的一种方法是找到城市的核心区域，即高层建筑和没有农村户口的区域进行比较。这里的人口接近购房者。因此，我们可以直接比较商品房总量/人口总量：杭州的上城区和下城区基本上没有农田，杭州滨江区和西湖区可能有一些城中村/农村，指标可能略低。与上海徐汇、普陀、杨浦相比，北京东城区、西城区、朝阳区(可能是一些农村)、深圳福田区(可能是一些城中村)、南京鼓楼区等。，通过这些地区的商品房数量和人口计算k值(所有人口数据都晚于2010年最后一次人口普查，最近是去年):不知道南京连锁家居网的社区数据收集总量是否全面，但总的来说，杭州人均拥有的房子数量最多，相对来说，我猜杭州的建筑有点多。最后，房价的上涨就像一个残酷的过滤器，打开了社会的对比。有房子的人在牛市中赚了一票钱，没有房子的人提高了一个巨大的水平。最后，房价的上涨就像一个残酷的过滤器，打开了社会的对比度。有房子的人在牛市中赚了一票钱，没有房子的人提高了一个巨大的水平。与北京、上海、广州和深圳相比，杭州的房价并不高，工资/房价仍然相对合理。在这个层面上，我认为杭州是一个宜居的城市，有效的工资更高。这篇文章到此结束。很多观点离纯数据显示有点远。每个人都可以谈论不同的观点。最好听听。在此，非常感谢